La presión regulatoria sobre las plataformas de alquiler temporario se intensificó en los últimos días en dos de los destinos más atractivos del mundo hispano y esto significó un duro golpe para plataformas como Airbnb y Booking.
Madrid acaba de aprobar la prohibición de los departamentos turísticos en edificios residenciales del centro histórico, mientras que Buenos Aires anunció que aplicará más controles y sanciones sobre los alojamientos temporarios que no cumplan con la inscripción en el registro oficial y las plataformas que los cobijen.
Estas dos acciones reflejan un fenómeno que es cada vez más global: el intento de gobiernos locales de poner límites a un modelo de negocio que, tras más de una década de expansión acelerada, enfrenta cuestionamientos por su impacto en la convivencia social, el mercado inmobiliario y la competencia con la hotelería tradicional.
Ambas coinciden en un diagnóstico: el modelo actual genera desequilibrios que deben corregirse para proteger la vida urbana y garantizar la competencia justa con la hotelería.
Para Airbnb y Booking, plataformas de base tecnológica acostumbradas a expandirse con rapidez, se trata de un nuevo frente de batalla que podría obligarlas redefinir su modelo de negocio en los próximos años.
Los analistas advierten que detrás de esta pulseada está en juego el futuro de miles de viviendas, la convivencia en los barrios y el modelo turístico de las principales ciudades del mundo.
Crece la tensión global entre el turismo masivo y los residentes
Los casos de Madrid y Buenos Aires no son hechos aislados. En las últimas temporadas, varias ciudades turísticas de todo el mundo han endurecido las regulaciones sobre Airbnb y Booking.
Por ejemplo, Ámsterdam limitó los alquileres temporarios a un máximo de 30 noches al año por vivienda, en tanto que París exige registro obligatorio y persigue con multas millonarias a los anfitriones ilegales.
Otras dos ciudades clave en el mapa del turismo europeo, Lisboa y Barcelona, analizan escenarios más extremos, como la eliminación total de las licencias en zonas saturadas por la oferta de alojamientos temporales.
Del otro lado del Atlántico, Nueva York lanzó en 2023 un paquete de medidas que prácticamente imposibilita el alquiler de departamentos completos por menos de 30 días, provocando la caída en picada de la oferta en Airbnb.
El argumento se repite: el auge de los departamentos turísticos encarece los alquileres de largo plazo, expulsa a los vecinos de los centros urbanos y genera tensiones por ruidos, fiestas y sobreocupación de edificios residenciales.
A esto se suma el reclamo del sector hotelero, que denuncia una competencia desigual frente a alojamientos que no siempre cumplen normas de seguridad, higiene y, sobre todo, impositivas.
Un futuro incierto para las plataformas
Para empresas como Airbnb y Booking, estos movimientos representan un desafío estratégico. Su modelo de negocio se apoya en la masividad y la capilaridad: cuantos más anuncios, más atractivo para el turista.
Pero la ola regulatoria comenzó a forzarlas a reconfigurar su oferta, concentrándose en propiedades con licencias o en edificios destinados exclusivamente a la actividad turística.
En el caso de Airbnb, que construyó su identidad en torno a la idea de “vivir como un local”, la prohibición de alquilar pisos turísticos en edificios residenciales erosiona una de sus principales promesas de valor.
Booking, si bien diversifica su oferta con hoteles y departamentos, también enfrenta el dilema de filtrar miles de anuncios que podrían ser ilegales para no exponerse a las multas y sanciones.