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En 2011, el aletargado mercado de crédito hipotecario creció como no lo había hecho desde 2007, pero perdió en calidad. Con mayores tasas, montos máximos achicados y las ofertas de tasa fija en retirada, las familias que lograron un préstamo optaron por financiarse para hacer refacciones y cambiar de vivienda, más que acceder a su primer propiedad.

En noviembre, –el mejor mes desde agosto de 2007– el saldo entre otorgamientos y cancelaciones arrojó un positivo de
$ 1.021 millones (+4,1%), contra apenas $ 432 millones durante el mismo mes del año 2010. En diciembre, el avance fue de 3,6% ($ 822 millones).

Este salto de última hora se dio a pesar de que las condiciones del mercado se empobrecían, al calor del aumento del costo del fondeo que pagan los bancos. La tasa Badlar de referencia saltó de cerca del 12% en agosto hasta tocar picos del 22% en noviembre, si bien cedió luego. Esto encareció entre tres y cuatro puntos el costo de los hipotecarios, que según el Central hoy tienen una tasa nominal promedio del 16%.
En el mercado, apuntan que la aceleración de fin de año se explica por una demanda que buscó aprovechar requisitos todavía favorables y una tasa fija que se percibe como condenada a la desaparición.

Como resultado de esta mayor actividad, en los 12 meses del año pasado el stock de créditos hipotecarios tuvo un crecimiento del 35%. El año pasado habían crecido menos del 10% y en 2009 el stock de créditos directamente se había encogido. Aunque fuerte, ese avance se queda chico en comparación con el avance del crédito al sector privado, que saltó 48% en el año, impulsado por los préstamos prendarios (avanzaron 74,5%) y personales (46,3%).

Pero además de ser menor al de otras líneas, en el sector aclaran por lo bajo que ese aumento se hizo a costa de montos otorgados menores a los de años anteriores y destinos que no son el de la compra de vivienda, mucho menos la primer vivienda familiar.
“El crédito hipotecario incluye lo que se llama destino vivienda, que es el financiamiento genuino de compras de inmuebles, y otros destinos, que incluyen desde refacciones a créditos puente para cambiar de casa. Son montos menores”, coincidió Alejandro Banzas, titular del Reporte Económico y ex economista jefe del Banco Ciudad.

En el mercado, los principales actores toman con cautela el crecimiento del año pasado.
“En el marco de un mercado reducido, durante los últimos meses de 2011 se observó un leve crecimiento en los indicadores de originación de crédito”, admitieron en el Banco Hipotecario.

“Los $ 900 millones otorgados en el año suponen un crecimiento interesante para nosotros, que planeamos sostener el año próximo”, dijeron desde el Banco Provincia.
Los montos promedio estuvieron entre los $ 180.000 y los $ 220.000, siendo los más altos los otorgados por los bancos públicos. Sumas que equivalen al 80% del valor de un departamento de dos ambientes, de 30 metros cuadrados y usado en Flores, la zona más barata de la Ciudad.

El año próximo se presenta como complicado para el sueño de acceder a la casa propia, al menos por la vía crediticia. Hoy sólo el 6,5% de las compras se realizan con crédito.
El panorama de tasas, con estimaciones privadas que rondan entre el 16% y 18% anual para los 12 meses de 2012, encarece el fondeo de los bancos.
El cortoplacismo del sistema es otro límite para el despegue.

“Es importante que se produzca un incremento del ahorro en moneda local”, comentaron en el Banco Hipotecario. “Para lograr un desarrollo sostenido del crédito hipotecario en el país es imprescindible generar nuevas alternativas de fondeo”, agregaron desde la entidad.

De los $ 135.000 millones que los argentinos tienen depositados en plazos fijos privados, casi $ 100.000 millones están depositados a plazos menores a 89 días.
“Es difícil otorgar líneas de crédito a 15 años con depósitos a tres meses”, coincidieron en otro banco.

La muestra está en el retiro de entidades de esa línea de negocio. Según un relevamiento de ZonaBancos.com, cayó el número de entidades que ofrecen líneas crediticias. De los 17 bancos que lo hacían en 2009, se había avanzado hasta 20 en 2010 pero el año pasado quedaron sólo 18.