El Senado someterá hoy a votación el proyecto para la nueva Ley de Alquileres y, en caso de ser aprobado sin modificaciones, quedará definitivamente sancionada la nueva norma que establece contratos más largos y amplía las opciones de garantía para inquilinos.
El proyecto fue aprobado a fines del año pasado por la Cámara de Diputados y en el Senado hay consenso para convertirlo en ley, aunque no se descarta que alguna modificación de forma obligue a devolverlo a la Cámara baja.
De todos modos, no hay diferencias entre los senadores respecto de los puntos principales de la nueva legislación para propietarios e inquilinos de inmuebles con destino a vivienda, como la extensión de los contratos a tres años.
El proyecto establece además que la actualización del valor del alquiler será anual y ya no semestral, como ocurre actualmente con la mayoría de los alquileres en la ciudad de Buenos Aires y el conurbano bonaerense.
El aumento anual deberá hacerse sobre un índice conformado por las variaciones mensuales del Índice de Precios al Consumidor (IPC) y el de salarios (RIPTE).
Por otra parte, la iniciativa establece que "los contratos de locación deben ser declarados por el locador ante la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP)", un punto importante porque evitará la firma de contratos "en negro".
La AFIP deberá definir el plazo y la forma de esta declaración, pero se trata de un punto central porque obligaría a los propietarios a "blanquear" el ingreso que perciben por el alquiler, algo que generó contrapuntos en anteriores ocasiones sobre el tema.
Además, al existir un registro legal de alquileres se acelerarán las posibilidades de desalojo de los "okupas", quienes suelen demorar el trámite judicial presentando supuestos contratos de alquiler -que luego resultan apócrifos- para argumentar que fueron estafados en su "buena fe".
El proyecto también amplía las garantías que podrá presentar el inquilino ante el locador, al contemplar tanto la garantía propietaria, como el seguro de caución, el aval bancario, la garantía de fianza o fiador solidario y el recibo de sueldo.
Por otra parte, se establece de modo taxativo que las expensas extraordinarias serán responsabilidad del propietario, quedando a cargo del inquilino solo las ordinarias, que incluyen los gastos habituales del edificio (salario del encargado, limpieza y otros conceptos).
La aclaración es importante debido a que es muy habitual que las expensas extraordinarias aparezcan en 0 y se carguen esos gastos sobre las ordinarias para que sean pagados por los inquilinos.
Además, se reduce el depósito de garantía a un monto equivalente a un mes de alquiler para tratar de evitar que se cobren dos meses o a veces más.
Durante el debate en la Comisión de Legislación General del Senado el último martes hubo sugerencias de cambios al proyecto para evitar que la ley quede sometida a interpretaciones que irían en contra de su espíritu.
Inmobiliarias
El que votará hoy el Senado es “el proyecto más consensuado de todos”, admitió por LT10 el presidente de la Federación Inmobiliaria Argentina, Eduardo Brigada.
El empresario recordó que las entidades adheridas a la Federación venían trabajando ya desde hace varios años, porque la idea de reformar la ley de alquileres comenzó con un proyecto en 2015, al que luego le siguieron otras iniciativas, hasta llegar a la actual, votada por unanimidad en noviembre del año pasado por la Cámara de Diputados.
Sin embargo, planteó que “el tema más álgido que tiene la reforma es el cambio de actualización (de los contratos), más allá del plazo”.
“Lo que más advertimos que puede traer problemas es que hoy el locatario tiene un sistema previsible, sabe antes de firmar contrato lo que va a pagar. Con la actualización por índice hay incertidumbre: sabe como va a pagar entre un año y otro pero después no”, explicó.
Brigada citó como ejemplo lo sucedido con los créditos UVA, donde las personas que los tomaron “se encuentran con que se han desfasado las cuotas en función de sus ingresos”.